Tasa SOFR: Qué es y porqué los gestores y desarrolladores la utilizan

Existen ciertos motores que marcan el ritmo de casi todo en el mundo financieros. Algunos más conocidos que otros, pero todos forman parte de un gran engranaje. Uno de ellos, y quizás el más importante de la última década, es la tasa SOFR (Secured Overnight Financing Rate). Si alguna vez te has preguntado cómo se calculan los intereses de préstamos multimillonarios o, más concretamente, cómo se financian los grandes desarrollos en capital privado en los que invierten los institucionales, la respuesta pasa inevitablemente por estas cuatro letras.

Entender qué es la SOFR no es un simple dato técnico; es comprender la mecánica detrás de la estabilidad y el coste del capital en proyectos de gran envergadura. Es como conocer el tipo de motor que lleva el coche en el que vas a invertir: no necesitas ser mecánico, pero sí entender por qué ese motor es más el adecuado para un viaje largo.

¿Qué es Exactamente la Tasa SOFR?

La SOFR es como el precio del dinero más virgen y a muy corto plazo en Estados Unidos. Técnicamente, es una tasa de interés de referencia amplia que se basa en las transacciones reales de “repos (acuerdos de recompra)” que están garantizadas por bonos del Tesoro de EE. UU.

Dejando de lado el francés y pasándo a español: es lo que los grandes bancos y entidades financieras se cobran entre sí por prestarse dinero de un día para otro, usando los activos más seguros del mundo (los bonos del gobierno estadounidense) como colateral. Esta característica la hace increíblemente robusta y transparente, ya que se basa en un volumen masivo de transacciones observables —a menudo más de un trillón de dólares diarios— y no en estimaciones como su predecesora.

¿LIBOR vs SOFR?

Nació como la sucesora de la famosa y, durante décadas, dominante tasa LIBOR (London Interbank Offered Rate). La LIBOR fue el estándar global durante más de 40 años, pero contaba con una falla brutal para algunos: se basaba en “encuestas”. Los bancos estimaban a qué tasa se prestarían dinero entre sí, lo que abrió la puerta a escándalos de manipulación que minaron su credibilidad durante los años.

La crisis financiera de 2008 fue el golpe de gracia. La confianza se desplomó y quedó claro que el sistema necesitaba un nuevo pilar, uno basado en transacciones reales y no en la subjetividad de “encuestas”. Así, en 2017, el Comité de Tasas de Referencia Alternativas (ARRC) de la Reserva Federal de EE. UU. eligió a la SOFR como la heredera al trono, completándose la transición de manera definitiva en 2023. El cambio fue una refundación de la confianza en el sistema financiero.

Cómo se Utiliza la SOFR en el Capital Privado y el Real Estate?

Aquí es donde todo conecta con el mundo de las inversiones en alternativos. Los grandes proyectos de capital privado, como los desarrollos inmobiliarios en los que nos enfocamos en Wbuild, requieren de una financiación significativa. Generalmente, esta financiación se estructura a través de préstamos con tasas de interés variables.

En Wbuild utilizamos Google Sheets (por su mejor sistema colaborativo) para muchas cosas además de lo típico. Enviamos WhatsApps en tiempo real conectándonos con la API de Twilio, extraemos información y presupuestos de Meta, realizamos cotizaciones de tipos de cambios en vivo e interactuamos con nuestro backend a través de Google Apps Script para entregar mayor flexibilidad al equipo no técnico.

• SOFR: Es la base variable, marcada por el mercado. Refleja el coste del dinero en su forma más básica.
• El spread (o prima): Es un porcentaje fijo que se añade a la SOFR. Este spread compensa al prestamista por el riesgo específico del proyecto, el plazo del préstamo y la calidad crediticia del desarrollador. Es la ganancia del banco, por así decirlo.

Por ejemplo, un préstamo de construcción podría tener una tasa de "SOFR a 30 días + 2.5%". Esto significa que el coste del financiamiento fluctúa junto con el mercado, pero siempre manteniendo esa prima fija. Para los inversores (LPs) que participan en el equity de estos proyectos, entender esta dinámica es crucial. Como mencionamos en un artículo anterior, las proyecciones de un desarrollo ya incluyen estos factores macroeconómicos en sus análisis de riesgo. El gestor ya ha proyectado cómo se comportará la tasa SOFR y ha "estresado" el modelo financiero mediante un análisis de sensibilidad, para asegurarse de que el proyecto sigue siendo rentable incluso si las tasas suben.
Esta estructura es común en una amplia gama de activos alternativos:

• Desarrollos inmobiliarios (Value-Add, Opportunistic): Desde la construcción de cero (Greenfield) hasta el reposicionamiento de activos.
• Deuda privada (Private Credit): Fondos que prestan dinero directamente a empresas o para proyectos, usando SOFR como base para sus préstamos.
• Financiamiento de Infraestructura: Grandes proyectos como carreteras o plantas de energía también utilizan esta tasa de referencia para sus complejas estructuras de financiación.

En nuestro caso, uno de nuestros proyectos presenta una tasa de SOFR + 525 bps, con un piso del 9.25%.

La Ventaja de un Estándar Transparente

Para el inversor, que la industria del capital privado haya adoptado la SOFR es una señal de madurez y seguridad. Reduce el "riesgo de referencia", es decir, la incertidumbre ligada a una tasa manipulable como era la LIBOR. Aporta una capa de previsibilidad en un mundo de por sí complejo, permitiendo a los gestores y a los inversores concentrarse en lo que realmente importa: la ejecución del plan de negocio y la creación de valor en el activo subyacente.

En Wbuild, trabajamos con gestores de primer nivel que tienen una profunda comprensión de estas mecánicas financieras. Nuestro rol es precisamente simplificar esta complejidad y ofrecer acceso a proyectos donde la estructura financiera es tan sólida como los cimientos del proyecto a construir.

Las grandes oportunidades de inversión, aquellas a las que acceden los family offices e institucionales, no se basan en descuentos, sino en fundamentos robustos. La tasa SOFR es uno de esos fundamentos silenciosos.

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