Entrevista a Christian Fuentes - ICP Group

"Nosotros partimos como parte de un family office mexicano, en el cual hacíamos inversiones en real estate, private equity y venture capital. A medida que fuimos creciendo, estas inversiones se volvieron más atractivas para otras familias. El hecho de que pudiéramos ofrecer oportunidades en Estados Unidos con una diversificación del riesgo país —de lo que normalmente invierten las familias o los inversionistas en su propio país—, y que tuvieran acceso a retornos extraordinarios de riesgo-rendimiento, hizo que se acercaran a nosotros. En el caso del real estate, siempre buscamos retornos netos de arriba del 18% anual.

Para lograrlo, siempre nos acercamos a expertos sectoriales. Esto es lo que nosotros tratamos de encontrar primero: expertos que tengan muy bien identificado su nicho, que trabajen diligentemente para encontrar y desarrollar oportunidades, y poder asociarnos con ellos. Para nosotros, esto es fundamental porque, si tenemos expertos sectoriales en diferentes partes de Estados Unidos y en diferentes tipos de activos, podemos tener un portafolio diversificado de oportunidades, y así es como lo planteamos."

“Yo te diría que la clave del éxito es buscar con quién nos asociamos: que sea un grupo muy experto, profundo, con la capacidad de encontrar oportunidades que también nosotros valoraríamos. Pero además, que sepan resolver los retos que surgen en cualquier negocio. Queremos socios que lleven los proyectos a término, alineados a una salida que dé rendimiento al inversionista y también a nosotros como gestores.”

"Aquí el tema es que, en materia de vivienda, se ha llevado a cabo una transformación, sobre todo en Estados Unidos. La percepción de que una casa totalmente hipotecada es de la persona ha cambiado. Como hemos visto a través de las crisis, cuando llega el momento de no poder pagar la hipoteca, el verdadero dueño de la casa es el banco.

Con las nuevas generaciones, hoy en día muchos deciden no tener que pagar un down payment importante —un desembolso fuerte— y prefieren mantener una renta para poder tener su casa. Además, como en Estados Unidos hay mucha movilidad laboral, si te compras una casa en un lugar y luego te tienes que mudar en menos de cinco años, probablemente con todos los costos y financiamientos que tuviste no salgas adelante. Hoy apostamos a este modelo Build-to-Rent, que es la oportunidad para las personas y las familias de tener una casa con servicios complementarios —como piscina, gimnasio, salón de fiestas, un lugar bien hecho, con jardín—, pero sin los costos de la hipoteca y con la flexibilidad de mudarte al terminar el contrato.

En el caso de los inversionistas institucionales, es una base de flujo importante con alta ocupación, lo que les da la seguridad de un activo con flujo constante, y eso es muy atractivo."

"Waco, Texas, podría sonar como un lugar lejano, pero hay que entender que Texas es un poder económico por sí solo, con un PIB similar al de España. Es una ciudad universitaria, sede de la Universidad de Baylor, una de las más grandes de Texas y Estados Unidos. Con el crecimiento que ha tenido Texas (el segundo estado en PIB y el primero en crecimiento), ciudades como Waco han visto un fuerte crecimiento demográfico y económico, con una población joven y una base sólida de servicios e infraestructura. Esto genera oportunidades en bienes raíces, ya que todavía hay disponibilidad de terreno a costos que permiten desarrollar casas en condominios horizontales, algo que sería inviable en ciudades más caras como Boston."

“Las tendencias demográficas muestran una población joven, con ingresos por encima de la mediana. Muchas familias jóvenes llegan buscando empleo, investigación o servicios, y quieren una casa con jardín y diseño moderno, además de las amenidades del condominio. Esta dinámica genera una demanda fuerte para el tipo de producto que desarrollamos.”

“El masterplan en el que está ubicado es parte de las ventajas que a nosotros nos gustan. No tenemos que pensar que la película va a suceder alrededor de donde está este master plan, porque ya está sucediendo. Ya tienes centros comerciales importantes, tienes un Top Golf —que es este driving range electrónico y tecnológico, con una inversión de alrededor de 80 millones de dólares solo para entretenimiento—. Eso solo se ubica en lugares donde ya hay una concentración demográfica fuerte y donde ya hay demanda. Evidentemente, no se hace un proyecto de esa envergadura donde no tienes ya la demanda. Entonces, el acceso es bueno, ya tienes el desarrollo de otros tipos de localizaciones y locales comerciales que claramente demuestran que hay una demanda poblacional importante y, como podemos ver también por los conceptos, es una demanda poblacional joven.”

“Son 206 unidades de 1, 2 y 3 habitaciones, con un tamaño de entre 900 y 1000 pies cuadrados. El punto clave es que estas unidades tienen acceso a un jardín, a áreas comunes, gimnasio, salones de fiestas, etc. Todo es muy moderno y está organizado de una forma muy bien pensada. Además, el project manager del terreno desarrolla con una visión que busca crear una comunidad en la cual puedas satisfacer prácticamente todas tus necesidades del día a día en familia.”

“En realidad, yo creo que la ventaja es Red River, el grupo operador. Ellos ya llevan muchos años haciendo este tipo de productos. Siempre que haces un producto, te preguntas: 'Oye, podríamos hacer la cocina un poco más alargada, podríamos hacer el cuarto más chico, el clóset más grande, podríamos hacer una piscina que tuviera esto'. Esto se debe a que vas viendo qué es lo que le gusta más a la gente. Por otro lado, la eficiencia de construcción te permite tener costos bajos y, a su vez, rentas adecuadas al mercado para lograr la rentabilidad. Así no se convierte en un problema querer recuperar una inversión cuya construcción se te salió de las manos. Todo entra en ese nivel donde sabes dónde tienen que estar los costos para tener la rentabilidad del proyecto. Es importante que tengas un operador que sepa dar los amenities y los servicios para el cliente de manera importante, pero también es muy importante para el inversionista saber que estás construyendo con alguien que tiene toda la experiencia.”

“Nosotros conocemos a Red River desde hace unos cinco años. Tuvimos nuestra primera relación en un gremio de empresarios y operadores al que pertenecemos, y ahí los conocimos. Para nosotros es común tomarnos años antes de asociarnos. Platicamos con ellos, vemos cuál es su tesis y cómo la desarrollan. Nunca nos metemos en el primer proyecto al que nos invitan o que están ejecutando, porque queremos ver cómo se desarrolla, si lo que dicen que van a hacer realmente lo van haciendo, y también entender en qué han flaqueado. Así fue con Red River Development: conversamos sobre un proyecto en Ohio, decidimos observar cómo lo desarrollaban, sus tiempos y otros proyectos. También conocimos a su equipo y a las personas que trabajan con los socios. Este es el historial que seguimos para conocer a Red River, como con cualquier socio.”

“Estamos esperando que este sea un producto de 3 años. Tienes la construcción en un periodo de alrededor de 18 meses. Luego tienes una estabilización en aproximadamente año y medio también, y después ya viene la venta. El ciclo es de alrededor de 3 años. Si lo dividimos, son dos etapas: construcción y luego renta y estabilización. El objetivo es que puedas demostrar que llegas a una renta estabilizada con una ocupación alta y ya puedes entonces conseguir el mayor retorno por el activo.”

“Hay un gran interés por parte de los grandes inversores institucionales, los cuales se están agrupando en este activo. En sus portafolios, tienen muchos multifamiliares de condominios verticales para renta, y muy pocos de este tipo de activos, de los cuales hay un gran apetito y no hay tanta oferta. La posibilidad de que, al no tener mucha oferta y tener las mismas características de estabilización, inclusive por competencia tienen mucho mayor preferencia los Build-to-Rent (BTR), ha hecho que los institucionales hayan volteado ahora a este activo. Lo ven mucho más atractivo en cuanto a su estabilidad y en cuanto a la competencia que tienen. A diferencia de los condominios verticales, de los cuales hay miles, hay muchos menos BTR. Por esto, quieren ahora tener un porcentaje mayor de BTR en sus portafolios. Por lo tanto, el apetito del inversor institucional por este activo también es alto.”