299 Broadway: Inversión estratégica en el hub de innovación de Boston con un acuerdo fiscal a 20 años

A menudo, el inversionista latinoamericano mira hacia Estados Unidos con un foco limitado: Miami para el lifestyle o Nueva York para la preservación de capital. Sin embargo, al ampliar el zoom, encontramos que la verdadera creación de valor institucional suele ocurrir en los anillos periféricos de los grandes hubs de innovación, donde la demanda habitacional supera estructuralmente a la oferta.

En este artículo repasaremos el proyecto 299 Broadway ubicado en Somerville, analizando por qué esta ciudad de Massachusetts se ha convertido en el refugio lógico para el capital que busca exposición al ecosistema de biotecnología y educación de Boston, pero con fundamentos de entrada más eficientes.

Inversión institucional en el "Hombro" de Cambridge

299 Broadway es un desarrollo multifamiliar Clase A que se ejecutará en un plazo total estimado de 4 años. El activo contempla 204 unidades residenciales situadas en Winter Hill, una zona de rápida transformación urbana dentro de la ciudad de Somerville.

La tesis de inversión se sustenta en tres pilares: una demografía de inquilinos consolidada, una ubicación que premia la movilidad eficiente y, crucialmente, un acuerdo de exención fiscal (Tax Abatement) a 20 años. La rentabilidad proyectada (TIR) es del 18-20% con un múltiplo de capital estimado de 2.13x.

Características principales:

• Demografía de Inquilinos "Rentership Society": A diferencia de suburbios tradicionales donde predomina la vivienda propia, la ciudad de Somerville es un mercado de inquilinos por excelencia. El 64% de los hogares alquila su vivienda, impulsado por las altas barreras de entrada para comprar y la flexibilidad que exige el perfil joven y profesional de la zona. Esto asegura una demanda profunda y constante para activos multifamiliares de calidad.
• Tendencia Transit-Oriented Development (TOD): El proyecto no solo está "cerca" del transporte, sino que se integra en la estrategia de la ciudad para fomentar un tejido urbano denso y conectado. Al estar a pasos de las nuevas estaciones de la Línea Verde y Naranja del MBTA , el edificio conecta a los residentes con los grandes empleadores (Google, Moderna, Mass General Brigham) en minutos, sin depender del automóvil. ¿Por qué es clave esta tendencia? Los desarrollos orientados al transporte suelen presentar una mayor apreciación de valor y menor vacancia estructural, ya que se alinean con las preferencias de sostenibilidad y movilidad de la fuerza laboral moderna.



• Desequilibrio de Oferta: Más del 83% del stock de viviendas en la ciudad es anterior a 1979. El proyecto introduce un producto moderno con amenidades de lujo (gimnasio, coworking, espacios verdes) en un mercado con escasez crónica de inventario nuevo.
• Incentivos Fiscales (El "Alpha"): El activo cuenta con un programa de exención de impuestos inmobiliarios sobre las mejoras por 20 años. Esto se traduce en un ahorro estimado de US$ 30 millones durante la vigencia del acuerdo, mejorando directamente el flujo de caja operativo.
• Estado del Proyecto: Es un activo listo para construir (shovel-ready). Todos los permisos están aprobados y el contrato de construcción es a suma alzada (Lump Sum), mitigando el riesgo de sobrecostos.

Equipo Gestor

La solidez del gestor es vital en este tipo de desarrollos. La alianza para 299 Broadway reúne a tres actores clave del mercado de Boston:

Boston Andes Capital (BAC): Con sede en Boston y presencia en Latam, BAC es especialista en identificar valor en el mercado de Massachusetts. Su enfoque en proyectos de nicho les ha permitido construir un historial sólido, validando la tesis financiera con capital propio en la mesa. Relación consolidada: Este proyecto da continuidad a nuestra alianza estratégica con BAC, tras el éxito en la estructuración de oportunidades anteriores como "The Benjamin" en Worcester, reafirmando nuestra confianza en su capacidad de ejecución y lectura del mercado.

Samuels & Associates (S&A) y Mark Development (MD): Aquí radica gran parte de la seguridad del proyecto. S&A y MD son desarrolladores locales con un historial combinado de más de 12 millones de pies cuadrados. Su experiencia local y relación con el municipio fueron claves para obtener los permisos y el acuerdo fiscal.

Datos Financieros

La rentabilidad del proyecto se apoya en la eficiencia operativa lograda por el ahorro fiscal y la prima de renta que ofrece un edificio nuevo en un mercado antiguo.

Indicadores Proyectados:

• TIR del Proyecto (Pre-Tax): 18-20%
• Múltiplo de Capital (MOIC): 2.13x
• Plazo de Inversión: 4 años

Nota: El proyecto destina solo el 10% de las unidades a vivienda asequible, optimizando el potencial de ingresos por rentas de mercado frente al 20-25% que típicamente exige la ciudad.

Riesgos Asociados y Mitigantes

Toda inversión en desarrollo conlleva riesgos. En el proyecto 299 Broadway se han estructurado mitigantes institucionales:

1. Riesgo de Construcción: Mitigado mediante un contrato a Suma Alzada (Lump Sum) con Plumb House, transfiriendo el riesgo de costos de materiales al constructor.
2. Riesgo de Permisos: Inexistente. El sitio está totalmente titulado (fully entitled) y listo para iniciar obras.
3. Riesgo de Mercado: La vacancia en activos comparables es baja (95%) y la demografía soporta las rentas proyectadas. Además, se prevé una caída en la entrega de nuevos edificios competidores post-2025, justo cuando el proyecto entrará al mercado.

Validación Institucional

El proyecto cuenta con el respaldo de Safehold Inc., quienes aportan tanto el préstamo de construcción ($55MM) como la estructura del terreno ($35MM). Que una firma institucional participe en la estructura de capital es una señal de confianza robusta en el activo.

Inversión exclusiva en capitales privados

Invertir en proyectos como 299 Broadway no es algo que se encuentre en un portal inmobiliario tradicional. Son oportunidades off-market estructuradas para institucionales y Family Offices. Acceder requiere no solo el capital, sino la red de contactos y la estructura legal adecuada.

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